广州合生湖山国际一期拟拆除重建 70栋住宅，广州市规自局10月16日发布了批前公示——一期方案拟调整、原建筑拟拆除重建，目前还在公示阶段，没到正式批复。 事件处在什么环节 发布主体是广州市规划和自然资源局，文件性质是「建设工程设计方案审查及调整批前公示」，不是施工许可也不是拆迁批复。 涉及范围是合生湖山国际一期，位置在增城新塘镇，开发主体是合生创展旗下的广州紫云山庄房地产有限公司。一期现状是部分建成、但尚未销售。 所以现在的状态是：开发商报方案 → 规自局公示征求意见 → 后续再看正式批复，不等于马上动铲。 原方案和拟调整方案差别 最核心的变化是住宅形态整个重做： • 原规划是 70栋住宅，拟改成 30栋三拼住宅、共90户 • 原地上2层，拟改成 地上4层 • 原地下部分 取消 公建配套也同步动：配电房、游泳池等建筑轮廓和位置微调，新增1处配电房；机动车位从9533个调到9569个，增加36个。 综合指标变没变 大指标基本按住没动： • 总用地面积 44.36万㎡ • 综合容积率 2.5不变 • 计容建筑面积 110.68万㎡不变 • 总建筑面积 144.91万㎡，比上一版少约4049㎡ • 建筑密度从18.5%降到18.3% • 绿地率增加0.1%到34.7% 也就是说不是靠加容积率扩容，而是把原来低层组团改成三拼类别墅/低密产品，单栋体量变大、栋数压下去。 为什么能「盖了又拆」 合生湖山国际是老大盘，规划1-9期，最近一版整体规划是2024年6月批复的。 一期虽然部分建成，但没销售，产权和处置权都在开发商手里，所以走的是「设计方案调整」路径，不是旧改征收、也不是既有小区拆迁。这类操作在广州新房项目里确实少见，但法律上站得住。 开发主体广州紫云山庄房地产有限公司今年8月刚因虚假宣传被增城区市监部门罚了8.065万元（营销中心沙盘钉过虚假奖牌）。 这次调规本身没问题，但后续销售口径建议以规自局公示原文为准，别只听案场说辞。 特别